Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości może mieć nieprzyjemne konsekwencje dla najemców. Podwyżka czynszu lub anulowanie umowy z powodu osobistego użytku przez nowego właściciela to tylko kilka z możliwych scenariuszy. Najemcy mają jednak prawa i obowiązki, które dotyczą także takich sytuacji.
Czytaj także: Tych terminów musi dotrzymywać wynajmujący mieszkanie w Niemczech
Sprzedaż wynajmowanego mieszkania. Czy najemca ma prawo pierwokupu?
Niezależnie od tego, czy umowa najmu zawiera klauzulę o prawie pierwokupu, czy nie, najemcy mają do niego ustawowe prawo, jeśli właściciel chce sprzedać je osobie trzeciej.
Jeśli najemca dowie się o zakupie, zanim właściciel przekaże mieszkanie nabywcy i przeniesienie własności zostanie wpisane do księgi wieczystej, najemca nadal może skorzystać z prawa pierwokupu. Jeśli najemca dowie się o sprzedaży dopiero w późniejszym terminie, może domagać się odszkodowania.
Aby najemcy mogli skorzystać z prawa pierwokupu, musi istnieć umowa kupna pomiędzy właścicielem mieszkania a osobą trzecią. Umowa ta nie może być jednak jeszcze podpisana. Najemcy mogą teraz zawrzeć umowę, która została już wynegocjowana. Najemca musi zaakceptować warunki wynegocjowane między sprzedającym a stroną trzecią, w tym na przykład cenę zakupu. Najemcy muszą także wysłać pisemne oświadczenie do właściciela. Mają na to dwa miesiące od otrzymania powiadomienia o zamiarze sprzedaży.
„Nie ma prawa pierwokupu, jeśli właściciel sprzedaje mieszkanie członkowi rodziny lub członkowi swojego gospodarstwa domowego” – mówi Julia Wagner ze stowarzyszenia właścicieli Haus & Grund Deutschland.
Czy muszę wpuszczać potencjalnych kupców do mieszkania?
Tak, najemcy muszą umożliwić potencjalnym nabywcom obejrzenie mieszkania. „Mogą oni jednak nalegać, aby towarzyszył im właściciel lub przynajmniej zarządca nieruchomości” – mówi Wagner. Według niej, potencjalni nabywcy nie mają prawa fotografować przestrzeni mieszkalnej. Czytaj dalej poniżej.
Ze swojej strony, wynajmujący muszą ogłosić planowaną wizytę z odpowiednim wyprzedzeniem. Zwłaszcza w przypadku pracujących najemców, powiadomienie musi być zazwyczaj przekazane trzy do czterech dni wcześniej – mówi Rolf Janßen, dyrektor zarządzający stowarzyszenia ochrony najemców DMB we Frankfurcie nad Menem. Wynajmujący muszą wziąć pod uwagę godziny pracy najemcy.
Czytaj także: Tysiące najemców płacą zbyt wysokie rachunki. Często to wina błędu, który popełniają właściciele
Czy nowy właściciel musi respektować moją umowę najmu?
Prawo mówi, że kupno nie oznacza wynajmu. Konkretnie oznacza to, że nowy właściciel przejmuje również umowę najmu w momencie zakupu nieruchomości. Może on jedynie wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z ogólnymi przepisami.
Na przykład, według Julii Wagner, podstawy do wypowiedzenia mogą istnieć również wtedy, gdy najemca naruszył swoje obowiązki – na przykład dlatego, że przyjął podnajemców bez upoważnienia. Źródło: CHIP.de, PolskiObserwator.de