Gwałtowny wzrost cen wynajmu mieszkań. Czynsze w Berlinie wzrosły ostatnio o 17 procent w ciągu roku. Stolica jest więc niechlubnym wyjątkiem, ale ceny rosną również średnio w całych Niemczech. Eksperci ds. nieruchomości obawiają się, że sytuacja może się jeszcze pogorszyć.
Przeczytaj także: Minimalny wiek emerytalny powyżej 67 roku życia. To czeka milionów pracowników
Gwałtowny wzrost cen wynajmu mieszkań
Czynsze w Niemczech również gwałtownie wzrosły wraz z ogólną inflacją. Na przykład w pierwszej połowie roku czynsze w Berlinie wzrosły o 16,7% rok do roku, w Lipsku o 11,1%, podczas gdy w Kolonii wzrosły o 8,4%, a w Hamburgu o 6,8%. Są to wyniki analizy przeprowadzonej przez specjalistów ds. nieruchomości Jones Lang LaSalle (JLL). Francuscy koledzy z BNP Paribas obliczyli średni wzrost czynszów o 5,8% rocznie od lata 2021 r. dla nowych budynków i 4,0% dla istniejących mieszkań. Trend ten, zwłaszcza w przypadku istniejących nieruchomości może nasilić się w nadchodzących miesiącach i przyszłym roku. Przemawiają za tym następujące punkty:
Spadek liczby nowych budynków
Ponieważ ceny materiałów budowlanych i opłat dla pracowników wzrosły tak samo jak oprocentowanie kredytów na nieruchomości, nowe budynki stały się niezwykle drogie. Aby odzyskać koszty budowy, „musielibyśmy teraz zbliżyć się do 20 euro za nieruchomości, które kiedyś mogliśmy zaoferować za 12 euro zimnego czynszu za metr kwadratowy” – mówi prezes Vonovia Daniel Riedl, dodając, że jest to „całkowicie nierealne” w większości części Niemiec.
W związku z tym największa niemiecka grupa nieruchomości wstrzymała we wrześniu budowę 60 000 mieszkań. Według instytutu Ifo, anulacje w branży budowlanej również osiągnęły rekordowy poziom. W październiku 22,2% wszystkich firm budowlanych zgłosiło anulowanie projektów. Oznacza to, że ogólnie buduje się o wiele za mało. Niemiecki rząd pierwotnie zakładał budowę 400 000 nowych domów rocznie. Według szacunków instytutu Ifo, w tym roku liczba ta wyniesie prawdopodobnie około 245 000, a w przyszłym roku może spaść nawet poniżej 200 000. Gdy powstaje niewiele nowych budynków, wartość istniejących mieszkań rośnie.
>>> Dobre wieści dla wielu milionów mieszkańców Niemiec. Nadchodzi wzrost wypłat, emerytur i świadczeń
Budynki czeka wiele renowacji
UE chce być neutralna dla klimatu do 2050 r., a Niemcy nawet do 2045 r. Do tego czasu budynki czeka wiele renowacji. Koszty te dotkną zarówno właścicieli domów, jak i najemców. Niemcy przyjęły ustawę o energii w budynkach, która wymaga, aby w nadchodzących latach systemy ogrzewania olejowego i gazowego zostały zastąpione produktami przyjaznymi dla klimatu, głównie pompami ciepła. Dalsze renowacje dachów i fasad mogą mieć sens, ale nie są obowiązkowe. Unia Europejska przyjmuje inne podejście. Wydała ona dyrektywę stanowiącą, że wszystkie budynki mieszkalne muszą osiągnąć co najmniej klasę efektywności energetycznej E do 2030 roku i klasę D do 2033 roku.
Nie ma dokładnych danych liczbowych, ale firma McMakler zajmująca się nieruchomościami oszacowała na podstawie własnych danych, że około 58 procent wszystkich domów w Niemczech będzie miało ocenę efektywności energetycznej E lub gorszą w 2021 roku. W związku z tym wszystkie te budynki będą musiały zostać odnowione w ciągu najbliższych dziesięciu lat. Energooszczędne renowacje pozwalają jednak właścicielom przenieść koszty na najemców w postaci wyższych czynszów.
Sprawdź: W ten sposób przekażesz mieszkanie dzieciom bez płacenia podatku
Gwałtowny wzrost cen wynajmu mieszkań. Popyt pozostaje wysoki
Chociaż podaż mieszkań jest w stagnacji, popyt pozostaje znacznie wyższy. W szczególności w dużych miastach popyt na mieszkania jest wysoki jak nigdy dotąd. Istnieje wiele przyczyn takiego stanu rzeczy, takich jak ogólny trend odpływu ludności z obszarów wiejskich – tj. coraz więcej osób chcących przenieść się do ośrodków miejskich – trend coraz większej liczby samotnych gospodarstw domowych wymagających większej przestrzeni i mieszkań oraz, oczywiście, imigracja zewnętrzna, czy to ze strony pracowników, osób ubiegających się o azyl czy uchodźców wojennych z Ukrainy.
Kupno domu staje się coraz droższe
Nie tylko nowe budynki rosną w cenie, ale także zakupy domów, dlatego rynek prawie się zatrzymał. Chociaż ceny zakupu znacznie spadły w tym roku, fakt, że stopy procentowe wzrosły średnio z jednego do czterech procent w ciągu roku, oznacza, że nabywcy domów muszą ostatecznie zapłacić znacznie więcej. Jeśli tak się stanie, prawdopodobnie zostanie to przeniesione na czynsze – w postaci wyższych niż zwykle podwyżek czynszów.
Również intersujące: Inflacja: Ceny mleka, sera i jajek spadają, benzyna gwałtownie drożeje
Czynsze rosną średnio szybciej niż inflacja
Według danych Federalnego Urzędu Statystycznego czynsze za nowe budynki wzrosły o około 98% w latach 1990-2022. Czynsze za istniejące mieszkania wzrosły o 134 procent. Kontrastuje to z ogólną stopą inflacji wynoszącą zaledwie 83 procent w tym samym okresie. Pokazuje to, że niezależnie od tego, jak ogólnie radzi sobie branża budowlana, czynsze rosną średnio szybciej niż inflacja.
W obecnej sytuacji tak jeszcze nie jest. 11,9% obliczone przez BNP Paribas dla nowych budynków i 8,2% dla istniejących mieszkań od czerwca 2021 r. do czerwca 2023 r. jest poniżej ogólnej stopy inflacji wynoszącej 13,5% w tym samym okresie. W październiku 2023 r. Federalny Urząd Statystyczny odnotował wzrost zimnych czynszów netto o 2,1 procent powyżej poprzedniego roku, również znacznie poniżej stopy inflacji wynoszącej 3,8 procent.
Jeśli jednak wzrost czynszów powróci do długoterminowego trendu, wkrótce powinien ponownie przekroczyć stopę inflacji. Pozostaje pytanie, na jakim poziomie to się stanie, tj. czy ogólna inflacja spadnie szybciej niż wzrost czynszów. To również sprawiłoby, że na przykład remonty stałyby się bardziej korzystne. Źródło: Focus.de, PolskiObserwator.de