Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech. Kiedy to wynajmujący musi pokryć koszty?

Wynajmując mieszkanie w Niemczech, wielu lokatorów zastanawia się, kto powinien pokrywać koszty napraw. Czy drobne usterki zawsze należy usuwać na własną rękę, czy może to jednak obowiązek wynajmującego? Istnieją konkretne zasady określające, kiedy to właściciel mieszkania musi zapłacić za naprawy. Najlepszym podejściem dla lokatora jest informowanie wynajmującego o wszystkich usterkach. Nawet drobne naprawy mogą się skumulować i wpłynąć na to, kto będzie zobowiązany do ich pokrycia. Zgodnie z niemieckim prawem, wynajmujący ma obowiązek dbania o stan techniczny nieruchomości i ponoszenia kosztów jej utrzymania, w tym napraw. Dotyczy to między innymi usunięcia awarii prysznica czy uszkodzeń spowodowanych wypadkiem w mieszkaniu.

Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech

Wielu wynajmujących umieszcza w umowach najmu tzw. Kleinreparaturklausel – klauzulę dotyczącą drobnych napraw. Oznacza ona, że najemca musi pokrywać koszty drobnych napraw w mieszkaniu. Jednak aby taka klauzula była ważna, muszą zostać spełnione trzy warunki:

1. Naprawa musi dotyczyć elementów podlegających codziennemu użytkowi – czyli takich, które są regularnie używane przez najemcę, np. cieknący kran, uszkodzona klamka w oknie czy zniszczona osłona gniazdka elektrycznego. Nie obejmuje to jednak poważniejszych napraw, np. wymiany rur wodociągowych czy naprawy systemu grzewczego.
2. Koszt naprawy nie może przekraczać określonej kwoty – tradycyjnie było to od 75 do 80 euro, ale obecnie, ze względu na rosnące ceny, sądy akceptują kwoty w przedziale 100-120 euro.
3. Musi być ustalony roczny limit wydatków na naprawy – zazwyczaj wynosi on od 6 do 8% rocznej czynszu brutto bez kosztów dodatkowych (tzw. Jahresbruttokaltmiete).
   Sprawdź: Gdzie w Niemczech można pozwolić sobie na tanie mieszkanie na wynajem przy płacy minimalnej?

Co się dzieje, gdy klauzula nie spełnia wymagań?

Jeśli w umowie zawarte są przedmioty, do których lokator nie ma bezpośredniego dostępu, np. system ogrzewania czy bojler, cała klauzula dotycząca drobnych napraw staje się nieważna. W takim przypadku wynajmujący musi pokrywać wszystkie koszty, podaje echo24.de.

Kiedy naprawa nie jest uznawana za drobną?

Nie zawsze łatwo rozstrzygnąć, co kwalifikuje się jako drobna naprawa. Na przykład:

• Wymiana zakamienionego kranu nie jest uznawana za drobną naprawę, ponieważ lokator nie ma wpływu na jego zużycie (orzeczenie sądu w Gießen, sygn. 40-MC 125/08).
• Naprawa gniazdka elektrycznego jest uznawana za drobną naprawę, o ile koszt nie przekracza ustalonej kwoty (orzeczenie sądu w Berlin-Mitte, sygn. 15 C 256/19).

Najemca powinien zawsze zgłaszać usterki wynajmującemu

Każdy lokator ma obowiązek informowania wynajmującego o usterkach. Jest to ważne, ponieważ pozwala uniknąć większych uszkodzeń w mieszkaniu, które mogłyby prowadzić do poważniejszych kosztów. Co więcej, niektóre usterki mogą nawet uprawniać najemcę do obniżenia czynszu.

Naprawianie usterek na własną rękę może być problematyczne – trudno będzie później udowodnić poniesione koszty i domagać się ich zwrotu. Warto pamiętać, że zgodnie z prawem niemieckim, obowiązek organizacji napraw leży po stronie wynajmującego – nawet jeśli to lokator musi pokryć koszty. Wynajmujący musi sam zamówić fachowca i dopiero wtedy może żądać zapłaty od najemcy w ramach klauzuli drobnych napraw.