Czynsz został już opłacony. Wydawałoby się więc, że największy miesięczny wydatek jest za nami. Tymczasem do rachunku dochodzą jeszcze koszty ogrzewania, ciepłej wody, wywozu śmieci, utrzymania budynku czy ubezpieczenia. W efekcie mieszkanie ma niejako swoją „drugą ratę”. Obecnie najemcy w Niemczech płacą za te dodatkowe koszty średnio około 3400 euro rocznie. Szczególnie niepokojące jest to, że w 43 z 60 analizowanych miast wydatki te rosną szybciej niż sama podstawa czynszu.
Opłaty za mieszkanie w Niemczech 2026. W tych miastach koszty wystrzeliły
To, co niemieccy najemcy płacą co miesiąc jako zaliczkę na pokrycie mediów – Nebenkosten, w skali roku tworzy pokaźną kwotę. Z analizy firmy Mineko, która sprawdziła ponad 164 tys. rozliczeń kosztów dodatkowych i umów najmu, wynika, że średnie koszty eksploatacyjne mieszkania w Niemczech wynoszą obecnie około 3,59 euro za metr kwadratowy miesięcznie.
Przy przeciętnej powierzchni mieszkania wynoszącej 78,9 mkw. daje to około 283 euro miesięcznie. W ciągu roku suma sięga więc około 3400 euro. Co więcej, w 43 z 60 analizowanych miast koszty mediów rosły szybciej niż czynsz podstawowy. W porównaniu z poprzednim rokiem przeciętne rachunki wzrosły o około 5 proc.
Największy wzrost odnotowano w Wiesbaden. Tam koszty dodatkowe mieszkania wzrosły aż o 18,9 proc. w ciągu roku. Dwucyfrowe podwyżki pojawiły się również między innymi w Bielefeld, Krefeld, Chemnitz, Duisburgu i Bonn. W przypadku największych niemieckich miast stawki również są wysokie. W Berlinie średnie Nebenkosten wynoszą 3,83 euro za mkw., w Hamburgu 3,77 euro, a w Monachium aż 4,15 euro za mkw.
Przeczytaj także: Para z Niemiec przyjechała do Polski na zakupy. Tuż przed wyjazdem czekała ich kosztowna niespodzianka
Gdzie są najwyższe koszty mediów w Niemczech?
Nie zawsze największe miasta okazują się miejscami, w których koszty dodatkowe najmu są najwyższe. W zestawieniu Mineko na pierwszym miejscu znalazło się Aachen, gdzie średnia wynosi 4,54 euro za mkw. miesięcznie.
Niewiele mniej płacą mieszkańcy Darmstadt i Bergisch Gladbach. W obu miastach stawki przekraczają 4,3 euro za mkw.
| Miejsce | Miasto | Nebenkosten za mkw. miesięcznie |
|---|---|---|
| 1. | Aachen | 4,54 euro |
| 2. | Darmstadt | 4,46 euro |
| 3. | Bergisch Gladbach | 4,38 euro |
| 4. | Monachium | 4,15 euro |
| 5. | Berlin | 3,83 euro |
| 6. | Hamburg | 3,77 euro |
| 7. | Średnia w Niemczech | 3,59 euro |
Za wysokie rachunki odpowiada przede wszystkim ogrzewanie. Średnio kosztuje ono 1,23 euro za mkw. miesięcznie. Na drugim miejscu znajduje się ciepła woda – 0,63 euro za mkw., a następnie ubezpieczenia budynku i inne ubezpieczenia związane z nieruchomością – średnio 0,36 euro.
Właśnie te trzy grupy wydatków należały jednocześnie do tych, które podrożały najbardziej. Koszt ciepłej wody zwiększył się o 13,2 proc., ubezpieczeń o 10,1 proc., a ogrzewania o 8,5 proc. Oznacza to, że nawet jeśli właściciel mieszkania nie podniesie podstawowej opłaty za wynajem nieruchomości, lokator może otrzymać znacznie wyższy rachunek za mieszkanie, podaje BILD.
Co może znaleźć się w rozliczeniu kosztów mieszkania?
Nebenkostenabrechnung, czyli roczne rozliczenie kosztów dodatkowych, może obejmować wiele różnych pozycji. W typowym rozliczeniu znajduje się średnio około 18 rodzajów kosztów.
Do wydatków, które mogą zostać przerzucone na najemcę, należą między innymi:
| Koszt | Czy może pojawić się w rozliczeniu? |
|---|---|
| Ogrzewanie | Tak |
| Ciepła woda | Tak |
| Woda | Tak |
| Ścieki | Tak |
| Wywóz śmieci | Tak |
| Sprzątanie budynku | Tak |
| Prace ogrodowe | Tak |
| Prąd oświetlenia części wspólnych | Tak |
| Winda | Tak |
| Kominiarz | Tak |
| Podatek od nieruchomości | Tak |
| Dozorca / Hausmeister | Tak |
| Ubezpieczenie budynku | Tak |
| Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej | Tak |
| Czujniki dymu | W określonych przypadkach |
| Instalacja antenowa | Tak |
| Sprzątanie ulic | Tak |
| Urządzenia pralnicze | Tak |
Nie oznacza to jednak, że właściciel może doliczyć najemcy dowolną opłatę. Koszty dodatkowe muszą być zgodne z przepisami i co do zasady wynikać z umowy najmu. Szczególne zasady dotyczą między innymi kosztów administracyjnych, napraw czy remontów, których nie można po prostu przerzucić na lokatora jako zwykłych kosztów eksploatacyjnych.
Ważne są również terminy. Zgodnie z niemieckimi przepisami wynajmujący ma zasadniczo 12 miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego na dostarczenie rozliczenia Nebenkosten. Jeśli rozliczenie przyjdzie po terminie, właściciel co do zasady traci możliwość żądania dopłaty, choć istnieją wyjątki, gdy opóźnienie nastąpiło z przyczyn, za które nie odpowiada.
Najemca ma natomiast możliwość zakwestionowania rozliczenia. Warto dokładnie sprawdzić poszczególne pozycje, okres rozliczeniowy, zastosowany metraż oraz sposób podziału kosztów między lokatorów.