Berlin rajem dla singli. Berlin od lat przyciąga młodych ludzi, którzy szukają pracy, życia kulturalnego i własnego kąta w dużym mieście. Okazuje się jednak, że sytuacja na rynku mieszkań wygląda zupełnie inaczej w zależności od tego, ile przestrzeni potrzebuje gospodarstwo domowe. Dla jednej osoby wynajem niewielkiego mieszkania może być jeszcze do udźwignięcia. Gdy pojawiają się dzieci i potrzeba większego lokum, rachunek zaczyna wyglądać znacznie mniej optymistycznie. Nowa analiza rynku najmu pokazuje, gdzie przebiega ta granica i dlaczego coraz więcej rodzin spogląda w stronę Brandenburgii.
Berlin rajem dla singli
Berlin uchodzi za jedno z miast, w których znalezienie niedrogiego mieszkania staje się coraz trudniejsze. Dane dotyczące ofert najmu pokazują jednak bardziej złożony obraz. Według analizy portalu Immowelt osoba zarabiająca przeciętne wynagrodzenie netto może jeszcze pozwolić sobie na niewielkie mieszkanie w każdym z 93 analizowanych obszarów Berlina. Za punkt odniesienia przyjęto mieszkanie o powierzchni 40 metrów kwadratowych. W obliczeniach uwzględniono nie tylko czynsz podstawowy, lecz także koszty dodatkowe. Granica uznawana za poziom wysokiego obciążenia mieszkaniowego została ustalona na 30 proc. dochodu netto.
Prawie milion berlińczyków mieszka samotnie
Nie bez znaczenia jest również struktura gospodarstw domowych w stolicy Niemiec. Spośród około 1,97 mln gospodarstw domowych w Berlinie aż około 977 tys. tworzy tylko jedna osoba. Oznacza to, że niemal co drugi berliński domownik żyje samotnie.
Dla takich gospodarstw niewielkie mieszkanie może być relatywnie łatwiejsze do sfinansowania. Immowelt przyjął w analizie medianę miesięcznego dochodu netto na poziomie 2835 euro. Przy takim dochodzie 30 proc. stanowi około 851 euro miesięcznie. W wielu częściach miasta koszt wynajmu mieszkania o powierzchni 40 metrów kwadratowych pozostaje poniżej tej wartości.
W tych dzielnicach małe mieszkania kosztują najwięcej
Różnice pomiędzy poszczególnymi częściami Berlina są jednak wyraźne. W Wilmersdorfie średni koszt najmu analizowanego mieszkania wynosił około 812 euro miesięcznie. W Grunewaldzie było to 796 euro, a w Tiergartenie 785 euro.
Znacznie niższe wartości odnotowano w tańszych częściach miasta. W Spandau średnia wynosiła około 583 euro, natomiast w Märkisches Viertel około 531 euro. Dla singla oznacza to, że nawet w droższych lokalizacjach mieszkanie o niewielkim metrażu może nadal mieścić się w przyjętym poziomie 30 proc. dochodu.
Potem pojawia się dziecko i cała kalkulacja się zmienia
Problem zaczyna się wtedy, gdy małe mieszkanie przestaje wystarczać. Dla rodziny z dzieckiem 40 metrów kwadratowych często nie jest już realną opcją. Potrzebne są dodatkowe pokoje, a wraz z metrażem rośnie również czynsz. Immowelt sprawdził więc sytuację gospodarstwa domowego składającego się z trzech osób, które potrzebuje mieszkania o powierzchni 90 metrów kwadratowych. Wynik jest znacznie mniej korzystny niż w przypadku singli.
Według analizy w aż 89 z 93 badanych obszarów Berlina koszty wynajęcia 90-metrowego mieszkania przekraczają 30 proc. dochodu trzyosobowej rodziny. W niektórych częściach miasta obciążenie jest szczególnie wysokie. W Gropiusstadt udział kosztów mieszkaniowych w dochodzie rodziny miał przy nowym najmie sięgać średnio aż 44,3 proc.
To pokazuje, jak bardzo sytuacja zmienia się wraz z potrzebą większej przestrzeni. Dla rodziny dodatkowy pokój nie jest luksusem, lecz często koniecznością. Problem w tym, że wzrost powierzchni mieszkania może oznaczać skok kosztów, którego dochody gospodarstwa domowego nie są w stanie łatwo zrekompensować.
Coraz więcej rodzin patrzy w stronę Brandenburgii
Różnicę widać nie tylko w ofertach mieszkań, lecz także w danych dotyczących migracji. W 2024 roku Brandenburgia zyskała w wymianie migracyjnej z Berlinem 4393 osoby w wieku poniżej 18 lat. Jeszcze większy był bilans w grupie osób w wieku od 30 do niespełna 45 lat. Brandenburgia zyskała w tej grupie 6631 mieszkańców.
Jednocześnie wśród młodych dorosłych sytuacja wyglądała odwrotnie. W grupie od 18 do niespełna 30 lat Brandenburgia straciła na rzecz Berlina 612 osób – podaje Focus. Może to wskazywać na konkretny wzorzec: młodzi ludzie chętnie przeprowadzają się do stolicy, natomiast wraz z założeniem rodziny część z nich zaczyna szukać większego i bardziej dostępnego cenowo mieszkania poza miastem. Przeczytaj także: Mieszkańcy Niemiec łapią się za głowy. W tych miastach koszty mieszkań wystrzeliły
Trzeba pamiętać o jednym ważnym zastrzeżeniu
Analiza Immowelt nie pokazuje sytuacji wszystkich najemców w Berlinie. Badanie opiera się na ofertach mieszkań zamieszczanych na portalu oraz modelowanych wartościach średnich. Nie obejmuje więc w pełni osób, które od lat wynajmują mieszkania na znacznie korzystniejszych warunkach. Stary, tańszy kontrakt może oznaczać zupełnie inne koszty niż mieszkanie wynajmowane obecnie.
Mimo tego zestawienie pokazuje istotną zależność: w Berlinie problem z kosztami mieszkania nie dotyka wszystkich w takim samym stopniu. Największą presję odczuwają gospodarstwa domowe, które potrzebują większej przestrzeni. Dla wielu rodzin może to być jeden z powodów, dla których życie poza granicami stolicy staje się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą.