Jak w Niemczech najemcy są wyrzucani z mieszkań: Znalazłeś mieszkanie w Niemczech, które bardzo Ci się podoba. Długo go szukałeś, poświęciłeś czas na urządzenie się, a teraz czujesz, że to Twój dom. Jednak pewnego dnia w skrzynce pocztowej znajdujesz zaskakujące pismo: właściciel informuje, że chce wypowiedzieć umowę najmu z powodu potrzeby własnej. Zgodnie z niemieckim prawem dotyczącym wynajmu, wypowiedzenie z powodu potrzeby własnej to jedno z najczęściej podawanych uzasadnień. Właściciel ma prawo żądać zwolnienia mieszkania, jeśli zamierza w nim zamieszkać osobiście lub przeznaczyć je dla członka rodziny. Jednak najemcy powinni być świadomi, że nie każde wypowiedzenie tego rodzaju jest zgodne z prawem. Dlatego tak ważne jest, aby znać przepisy i wiedzieć, jak się bronić przed niesłusznym wypowiedzeniem. (Czytaj dalej) poniżej
Kiedy i w jaki sposób właściciel może wypowiedzieć umowę najmu w Niemczech?
Właściciele w Niemczech mają prawne prawo do wykorzystania wynajmowanych mieszkań na potrzeby własne, wyjaśnia Markus Artz, dyrektor Centrum Badań Prawa Nieruchomości. „Umowa najmu jest zazwyczaj zawierana na czas nieokreślony, a właściciel powinien mieć możliwość ponownego korzystania ze swojej przestrzeni,” podkreśla ekspert w rozmowie z FAZ.de.
Właściciele mogą wypowiedzieć umowę najmu nie tylko na własne potrzeby, ale także w celu zaspokojenia potrzeb swoich dzieci, krewnych, pracowników domowych czy opiekunów. Jednak, jak ostrzega Markus Artz, zdarzają się przypadki, gdy deklaracja potrzeby własnej jest jedynie pretekstem. „Niektórzy właściciele udają, że mają potrzebę własną, aby pozbyć się najemców i wynająć mieszkanie za wyższą stawkę,” zauważa ekspert.
Przeczytaj także: Pułapka wynajmu mieszkań na Facebooku. Oszuści wykorzystują atrakcyjne oferty
W ostatnim czasie coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których właściciele wykorzystują pretekst potrzeby własnej, aby pozbyć się najemców. Takie praktyki są nielegalne, a najemcy mogą dochodzić odszkodowania, jeśli udowodnią, że padli ofiarą nadużycia.
Jak w Niemczech najemcy są wyrzucani z mieszkań: zysk z ponownego wynajmu mieszkań
W dużych niemieckich miastach właściciele coraz częściej są motywowani do wypowiadania starych umów najmu, aby móc wyremontować mieszkania i wynajmować je po znacznie wyższych stawkach. Od 2012 roku czynsze za mieszkania wynajmowane ponownie wzrosły znacząco: o 97% w Berlinie, 33% w Hamburgu i 54% w Kolonii.
Rainer Tietzsch, prawnik z Berlińskiego Stowarzyszenia Najemców, zauważa wzrost liczby przypadków wypowiedzeń z powodu potrzeby własnej. „Widujemy tylko te przypadki, w których ludzie zgłaszają się po pomoc. Ci, którzy nie szukają wsparcia, pozostają niewidoczni w statystykach” – wyjaśnia Tietzsch.
Brak oficjalnych statystyk
W Niemczech nie gromadzi się oficjalnych danych dotyczących wypowiedzeń umów najmu z powodu potrzeby własnej, a władze nie kontrolują, czy właściciele faktycznie przeprowadzają się do mieszkań po usunięciu najemców. Ten brak nadzoru podsyca podejrzenia o nadużycia w systemie oraz wykorzystywanie tego narzędzia prawnego jako sposobu na maksymalizację zysków kosztem najemców.
Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu z powodu potrzeby własnej: zasady i kryteria
Aby właściciel mógł wypowiedzieć umowę najmu z powodu potrzeby własnej, wypowiedzenie musi spełniać określone wymogi prawne. Oto kluczowe aspekty:
- Kto musi się wprowadzić
Właściciel powinien jasno określić w wypowiedzeniu, kto dokładnie ma zamieszkać w lokalu. Na przykład wystarczy wskazać, że córka właściciela chce się wprowadzić z partnerem, bez konieczności podawania jego imienia. Jeżeli wypowiedzenie jest nieprecyzyjne, np. „właściciel lub jego partner zamieszkają tam”, takie wypowiedzenie jest nieważne. - Uzasadnienie potrzeby własnej
Właściciel musi dokładnie uzasadnić, dlaczego potrzebuje lokalu. Intencje muszą być poważne i nie mogą być pretekstem do pozbycia się najemcy. Przykładowe uzasadnienia:
► Potrzeba bardziej odpowiedniego mieszkania dla osoby starszej.
► Chęć, aby dzieci właściciela zamieszkały tam i założyły rodzinę.
Niejasne intencje lub brak solidnego uzasadnienia sprawiają, że wypowiedzenie staje się nieważne. Również sprzeczne lub nieprzekonujące powody, jak np. stres związany z dojazdami wnuka, mogą podważyć zasadność wypowiedzenia. Jeśli lokal ma być przeznaczony na cele zawodowe, właściciel musi wykazać negatywne konsekwencje, jakie niesie brak takiego miejsca pracy.
- Zachowanie terminów wypowiedzenia
Wypowiedzenie musi uwzględniać okresy wypowiedzenia, które zależą od czasu trwania najmu:
► 3 miesiące dla najmu trwającego do 5 lat.
► 6 miesięcy dla najmu trwającego 5-8 lat.
► 9 miesięcy dla najmu trwającego ponad 8 lat.
Dodatkowo istnieją przypadki, w których obowiązuje okres ochronny, np. gdy mieszkania zostały przekształcone w kondominia i sprzedane nowym właścicielom. W takich sytuacjach wypowiedzenie może zostać złożone dopiero po 3-10 latach, w zależności od miasta.