Niemcy usłyszeli druzgocącą prognozę. Posiadanie domu z ogrodem pozostaje marzeniem większości Niemców, ale w rzeczywistości w ciągu ostatnich 25 lat budowano ich coraz mniej. Lata 70. były okresem boomu na domy zamieszkiwane przez właścicieli. W tym czasie regularnie budowano 250 000 domów jednorodzinnych rocznie. Po słabej fazie w latach 80-tych, liczby te powróciły do tego poziomu po zjednoczeniu, ponieważ wielu Niemców Wschodnich spełniło swoje marzenie o posiadaniu własnego domu. Od tego czasu liczby te spadają. Najniższy poziom został osiągnięty podczas kryzysu finansowego w 2009 r., kiedy to sprzedano zaledwie 84 000 domów jednorodzinnych, a od tego czasu liczba ta nigdy nie przekroczyła 110 000 nieruchomości rocznie. Jeśli trend ten się utrzyma, Deutsche Bank przewiduje w nowej analizie, że ostatni dom zostanie wybudowany w Niemczech około 2050 roku. (Dalsza część artykułu poniżej)
Niemcy usłyszeli druzgocącą prognozę. Jedną z przyczyn jest urbanizacja
Ostatecznie do tego nie dojdzie; zawsze będzie istniał niewielki rynek domów jednorodzinnych. Niemniej jednak trend ten jest całkowicie sprzeczny z planami Niemców – informuje Focus. W ankiecie przeprowadzonej przez pożyczkodawcę hipotecznego Interhyp, 53 procent Niemców nadal twierdziło, że chce mieć wolnostojący dom jednorodzinny w 2023 roku. Rok wcześniej odsetek ten wynosił aż 64 procent. Tę rozbieżność między aspiracjami a rzeczywistością można wyjaśnić kilkoma czynnikami. Przeczytaj także: Niemcy łamią wielką obietnicę złożoną światu, nie mają na to pieniędzy
Faza urbanizacji trwa w Niemczech od przełomu tysiącleci. Podczas gdy średnie i małe miasta oraz obszary wiejskie straciły mieszkańców, liczba ludności w dużych miastach gwałtownie wzrosła. Niemal 80 procent Niemców mieszka obecnie w dużych miastach lub na ich przedmieściach, które w niektórych przypadkach, takich jak Monachium mogą rozciągać się bardzo daleko na okoliczne tereny wiejskie. W rezultacie w miastach zaczyna brakować miejsca na nowe nieruchomości, a co za tym idzie, stają się one bardzo drogie. W rezultacie coraz mniej osób może sobie pozwolić na zakup własnego domu, więc buduje się coraz mniej. Co więcej, same miasta upewniają się, że cenne wolne grunty budowlane są w miarę możliwości zajmowane przez bloki mieszkalne, aby stworzyć więcej przestrzeni życiowej i utrzymać czynsze w ryzach.
Historia Niemiec pokazuje jednak, że urbanizacja nie jest stałym trendem. Na przykład w latach 90. duże miasta traciły mieszkańców, a regiony wiejskie ich zyskiwały. Od czasu kryzysu związanego z koronawirusem można zaobserwować podobny trend, wspierany również przez trendy takie jak praca z domu i praca zdalna. Czasami wygórowane ceny w regionach metropolitalnych również przyciągają coraz więcej ludzi na wieś. Dostępnych jest tu więcej gruntów budowlanych po korzystniejszych cenach, dzięki czemu można zbudować więcej domów zamieszkanych przez właścicieli.
Przeczytaj: Koniec z więzieniem za jazdę na gapę, Niemcy łagodzą przepisy
Wzrost kosztów
Według Federalnego Urzędu Statystycznego koszt budowy domu, składający się z materiałów i robocizny, wzrósł o około 77% od 2000 roku. To o około 22 punkty procentowe więcej niż ogólny wskaźnik cen konsumpcyjnych wzrósł w tym okresie. Obejmuje to jednak również budowę bloków mieszkalnych. Statystyki dotyczące mieszkań zajmowanych przez właścicieli są dostępne dopiero od 2010 roku, ale od tego czasu koszty również wzrosły szybciej niż inflacja i wyniosły 64 procent. W tym samym okresie inflacja wyniosła tylko 32 procent. Do tego dochodzą koszty gruntów budowlanych, które od przełomu tysiącleci wzrosły średnio o 168 procent.
Mniejszą rolę odgrywają natomiast stopy procentowe kredytów budowlanych. Chociaż ostatnio ponownie wzrosły, na poziomie około 3,5 procent, są one nadal poniżej poziomu, który obowiązywał w Niemczech w latach 2000-2011. Niedawny wzrost stóp procentowych ma obecnie tak silny wpływ tylko dlatego, że odpowiednie wartości bazowe, tj. koszty budowy wzrosły tak gwałtownie. „Gwałtowny wzrost kosztów budowy sprawia, że wiele gospodarstw domowych nie może sobie pozwolić na zakup domu” – piszą analitycy Deutsche Bank. „Spodziewamy się, że ten trend będzie kontynuowany w przyszłości”. Tendencją jest zatem budowanie większej liczby bloków mieszkalnych niż domów jednorodzinnych.
Klimat i ochrona środowiska
Z punktu widzenia ochrony klimatu domy jednorodzinne są „brudnym luksusem”. Według Deutsche Bank nawet dom jednorodzinny zbudowany zgodnie z dzisiejszymi standardami wytwarza około 25% więcej emisji niż mieszkanie w domu dwurodzinnym i nawet 150% więcej niż mieszkanie w bloku mieszkalnym. Większe domy z większą liczbą mieszkań również zmniejszają emisje podczas budowy, ponieważ na jedno mieszkanie potrzeba mniej materiałów budowlanych. Na niekorzyść domów jednorodzinnych przemawia również wymagana przestrzeń. „W wielu planach zagospodarowania przestrzennego na jednym hektarze mieści się tylko około 25 domów jednorodzinnych, ale często ponad 100 mieszkań w blokach mieszkalnych” – wyjaśniają analitycy.
Dlatego też wiele miast przyjmuje obecnie restrykcyjne podejście do wydawania pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Na przykład westfalskie miasto uniwersyteckie Münster zadeklarowało w zeszłym roku, że nie będzie już wydawać pozwoleń na budowę nowych domów jednorodzinnych. Hamburg wprowadził już zakaz budowy w niektórych dzielnicach. Pewne ograniczenia obowiązują również w stolicy Hesji Wiesbaden oraz w Erlangen w Bawarii.
Niemcy usłyszeli druzgocącą prognozę. Co będzie dalej?
Według Federalnego Urzędu Statystycznego około dwie trzecie wszystkich budynków mieszkalnych w Niemczech to nadal domy jednorodzinne. Mieszka w nich około 42 procent obywateli Niemiec. Liczba ta nieuchronnie spadnie, ponieważ liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych gwałtownie spadła. W Berlinie, Hamburgu i Bremie domy jednorodzinne stanowią obecnie tylko od 5 do 13 procent wszystkich pozwoleń na budowę. Dwadzieścia lat temu odsetek ten wynosił od 39 do 62 procent.
Nie oznacza to jednak, że posiadanie domu wymiera. Deutsche Bank spodziewa się, że aktywność budowlana pozostanie wysoka, szczególnie na obszarach wiejskich. Wynika to również z faktu, że wyznaczanie gruntów budowlanych jest dobrym sposobem dla mniejszych społeczności na przyciągnięcie ludzi w pierwszej kolejności. „Pozwolenia na budowę w całym kraju prawdopodobnie spadną strukturalnie w nadchodzących latach, ale w dłuższej perspektywie powinny ustabilizować się na poziomie od 20 000 do 40 000 domów rocznie” – twierdzą analitycy. Również interesujące: Wydano pilne ostrzeżenie dla osób podróżujących nad Morze Bałtyckie