Rośnie liczba pozwów przeciwko właścicielom mieszkań: W Niemczech wyraźnie rośnie liczba sporów między najemcami a właścicielami mieszkań. Coraz więcej spraw trafia do sądów, a powodów jest kilka — nie wszystkie są oczywiste na pierwszy rzut oka. Dlaczego lokatorzy decydują się na pozwy i co najczęściej prowadzi do konfliktów?
Rośnie liczba pozwów przeciwko właścicielom mieszkań
Liczba najemców w Niemczech, którzy pozywają właścicieli nieruchomości systematycznie rośnie — wynika z danych opublikowanych przez Niemieckie Stowarzyszenie Najemców (DMB) w poniedziałek, 12 stycznia 2026. W 2025 roku podwyżki czynszu były drugim najczęstszym powodem sporów prawnych między najemcami a właścicielami mieszkań. Jednak powodów było więcej.
Najczęstszą przyczyną sporów prawnych w 2025 roku były tzw. ogólne naruszenia umowy — stanowiły 28,4 proc. wszystkich spraw. Obejmują one m.in. kwestie napraw, utrzymania mieszkania czy posiadania zwierząt.
Udział pozwów dotyczących podwyżek czynszu wzrósł z 17,4 proc. w 2024 roku do 21,8 proc. w 2025 roku. Trzecim najczęstszym powodem konfliktów były koszty eksploatacyjne, takie jak rachunki za ogrzewanie czy opłaty serwisowe — 16,4 proc. spraw.
Inne istotne przyczyny sporów w 2025 roku to:
- kaucje (15,7 proc.),
- wypowiedzenia umów z powodu tzw. użytku własnego (Eigenbedarf) (6,8 proc.),
- wypowiedzenia bez zachowania okresu wypowiedzenia (4,9 proc.).
Zapotrzebowanie na porady prawne dotyczące wypowiedzeń z powodu Eigenbedarf wzrosło w ostatnich latach o 30–50 proc.. Według DMB istnieją powody, by podejrzewać, że w około połowie takich przypadków argument „użytku własnego” jest nadużywany.
Dane niemieckiego urzędu statystycznego pokazują, że w 2024 roku odnotowano blisko 197 tysięcy spraw dotyczących prawa najmu, co oznacza wzrost o prawie 8 proc. rok do roku. Choć pełne dane za 2025 rok nie są jeszcze dostępne, trend jest jednoznaczny — liczba sporów prawnych rośnie.
Przeczytaj także: Wynajem mieszkania w Niemczech: Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania bez uprzedzenia?
Dlaczego sporów jest coraz więcej?
Prezes DMB, Melanie Weber-Moritz, wskazuje, że główną przyczyną wzrostu pozwów jest coraz większa presja na rynku mieszkaniowym. Zwraca też uwagę na brak skutecznej kontroli czynszów w niektórych miastach, gdzie ceny rosną dwucyfrowo, co sprawia, że zwykłe gospodarstwa domowe nie nadążają z kosztami. Obecnie co trzecie gospodarstwo domowe najemców jest nadmiernie obciążone kosztami mieszkania — ten trend, zdaniem ekspertów, wymaga pilnej reakcji.
Znaczenie ma również rosnąca świadomość prawna najemców. Nowe narzędzia cyfrowe i aplikacje pozwalają łatwo sprawdzić, czy czynsz przekracza dopuszczalne limity.
W samym Berlinie aplikacja do kontroli czynszów została użyta ponad 200 tysięcy razy w 2025 roku. Okazało się, że dwie trzecie sprawdzonych czynszów było co najmniej o 20 proc. za wysokich, a więc niezgodnych z prawem. Narzędzie działa już w 28 niemieckich miastach.
Eksperci zwracają też uwagę, że kryzys na rynku najmu dotyka coraz częściej klasy średniej, która dysponuje większymi zasobami, by dochodzić swoich praw w sądzie.
Jak zmienia się rynek najmu w Niemczech?
Niemcy pozostają krajem o najwyższym odsetku mieszkańców żyjących w wynajmowanych lokalach w Europie. Liczba najemców nadal rośnie — szczególnie wśród rodzin, większych gospodarstw domowych i osób o niższych dochodach.
Z raportu DMB wynika jednak, że sytuacja staje się coraz trudniejsza. Rodziny są najbardziej dotknięte rosnącymi czynszami i brakiem odpowiednich mieszkań, podczas gdy zamożniejsze gospodarstwa często dysponują nadmiarem przestrzeni. To pokazuje, jak nieefektywny stał się rynek mieszkaniowy.
Obecnie niemal jedna trzecia najemców obawia się, że w przyszłości nie będzie w stanie płacić czynszu. Wielu z nich podkreśla, że nie mogą się przeprowadzić z powodu wysokich cen, braku wolnych mieszkań i kosztów zmiany lokum.