Rosnące ceny mieszkań w Niemczech znów niepokoją kupujących. Najnowsze dane pokazują, że w wielu regionach koszty zakupu nieruchomości ponownie wzrosły. Eksperci wskazują, że dla wielu rodzin własne mieszkanie staje się coraz trudniej dostępne. W tych miastach jest najgorzej.
Ceny mieszkań w Niemczech znowu w górę. Eksperci biją na alarm
Kto chce dziś kupić nieruchomość w Niemczech, potrzebuje przede wszystkim mocnych nerwów i dużego kapitału. Po krótkim okresie spowolnienia związanym z wojną w Ukrainie i gwałtownym wzrostem stóp procentowych, ceny znów idą w górę. Nowe dane Związku Niemieckich Banków Hipotecznych (VDP) pokazują, że pod koniec 2025 roku domy i mieszkania własnościowe były średnio o 4,15% droższe niż rok wcześniej.
To kontynuacja trendu wzrostowego. Już w 2024 roku ceny zaczęły lekko rosnąć, ale w 2025 roku wzrost był znacznie silniejszy. Co ważne, w każdym kwartale ubiegłego roku notowano podwyżki, a między trzecim a czwartym kwartałem ceny wzrosły jeszcze o 1,0%.
Duże miasta szczególnie drogie – Frankfurt na czele
W siedmiu największych miastach Niemiec – m.in. Berlinie, Hamburgu, Monachium i Frankfurcie – ceny były pod koniec roku średnio o prawie 5% wyższe niż rok wcześniej. Najbardziej wyróżnia się Frankfurt, gdzie nieruchomości zdrożały o 5,7%. Na drugim biegunie znalazł się Stuttgart ze wzrostem 2,2%. Berlin jest tylko nieznacznie powyżej średniej krajowej, ale nadal należy do najdroższych rynków. Kupujący płacą tam dziś wielokrotnie więcej niż jeszcze 15 lat temu, podaje Sueddeutsche.de.
Od 2010 roku ceny nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech się podwoiły. W niektórych miastach, jak Berlin, wzrost był jeszcze bardziej drastyczny. Z kolei nieruchomości komercyjne radziły sobie słabiej, m.in. przez home office i spowolnienie gospodarcze.
Przeczytaj także: Niemcy wśród najdroższych krajów na świecie. Ceny mieszkań, jedzenia i energii biją rekordy
Na rynku mieszkaniowym sytuacja wygląda inaczej. Nowych budów jest mało, pozwolenia wydawane są wolno, a koszty budowy są wysokie. Jednocześnie popyt rośnie, szczególnie w aglomeracjach. Ta różnica między ograniczoną podażą a stabilnym popytem nadal podnosi ceny.
Stopy procentowe nie hamują już rynku
Powrót wzrostów po spadkach z lat 2022–2023 ma związek także ze stopami procentowymi. Kredyty hipoteczne są wprawdzie droższe niż w czasach zerowych stóp, ale wielu kupujących przyzwyczaiło się do nowych warunków. Finansowanie stało się bardziej przewidywalne, co ponownie ożywia popyt.
Szef VDP Jens Tolckmitt przewiduje, że także w 2026 roku ceny będą rosnąć, choć już wolniej niż w latach boomu.
Czynsze również rosną – szczególnie w Berlinie
Wzrost cen dotyka nie tylko kupujących, ale też najemców. Wyższe ceny zakupu w dłuższym czasie przekładają się na wyższe czynsze. Według VDP czynsze w nowych umowach wzrosły od 2010 roku o ponad 80%, a w Berlinie aż o 140%.
Najemcy są wprawdzie mniej obciążeni niż kupujący, ale ulgi nie widać. Podczas gdy ceny zakupu czasem się stabilizują, czynsze mają tylko jeden kierunek – w górę. Zobacz też: Inflacja w Niemczech przyspiesza. Nowe dane z początku 2026 roku
Polityka pod presją
Zdaniem banków, kluczowe jest zwiększenie liczby nowych budów. Rządowy program przyspieszenia budownictwa to krok w dobrą stronę, ale to za mało. Potrzebne są m.in. gwarancje państwowe, które obniżą koszty finansowania i zwiększą atrakcyjność inwestycji.
Do czasu realnych efektów miną jednak lata. Dla kupujących oznacza to jedno: jeśli znaleźli odpowiednią nieruchomość i mają zapewnione finansowanie, nie powinni liczyć na spadki cen.
Dla najemców wniosek jest gorzki – mieszkania w Niemczech będą raczej drożeć niż tanieć w najbliższych latach.