Przejdź do treści

To musisz wiedzieć, jeśli wynajmujesz mieszkanie w Niemczech. Oto prawa i obowiązki najemcy

31/10/2022 19:02
prawa najemcy w Niemczech

Wiadomości z NiemiecPrawa najemcy w Niemczech. Jako najemca masz nie tylko prawa, ale i pewne obowiązki. Większość z nich, ale nie wszystkie, jest uregulowana w umowie najmu, dlatego warto dokładnie przeczytać dokument przed podpisaniem go. Co, gdy ogrzewanie nie działa, czy właściciel może wejść do mieszkania bez wcześniejszego uprzedzenia o tym najemcy? Informacje o najważniejszych prawach i obowiązkach najemcy znajdziesz tutaj.

Prawa i obowiązki najemcy w Niemczech. Ogrzewanie, ciepła woda

Wielu lokatorów cieszy się, że znalazło przystępne cenowo mieszkania. Na tym jednak temat się nie kończy. Co należy zrobić, gdy np. nie działa ogrzewanie lub konieczna jest naprawa?

>>> Wynajem mieszkania w Niemczech 2022. Przegląd aktualnych cen w dużych miastach

Czy miejski zakład gospodarki mieszkaniowej lub spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo ograniczyć zużycie ciepłej wody z powodu gwałtownie rosnących cen energii? Jest to obecnie przedmiotem dyskusji. Przecież samo zapewnienie ciepłej wody przez cały czas zużywa około 10% kosztów energii.

Niemieckie Stowarzyszenie Lokatorów sprzeciwia się obniżeniu minimalnej temperatury ogrzewania. „To jest antyspołeczne i nierozsądne” – powiedział prezes Niemieckiego Stowarzyszenia Lokatorów, Lukas Siebenkotten. Wynika to z faktu, że właściciele lokali są zobowiązani do zapewnienia odpowiedniej temperatury wody i pomieszczenia.

Wady w mieszkaniu

Wynajmujący jest zobowiązany do utrzymania mieszkania w stanie określonym w umowie oraz do usuwania wad. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, gdy szkoda nie została spowodowana przez samego najemcę. Typowe wady to: nieszczelne okna, drzwi, które się nie zamykają, uszkodzone ogrzewanie, zatkane odpływy lub pleśń. Szczególnie w przypadku pleśni często dochodzi do sporów o to, kto jest za nią odpowiedzialny. Jednak ciężar spoczywa zazwyczaj na wynajmującym. Musiałby on udowodnić najemcy, że nigdy nie wietrzy mieszkania i tym samym sprzyja rozwojowi pleśni. Jeśli wynajmujący nie usunie niezwłocznie istotnych wad, Ty jako najemca masz prawo do obniżenia czynszu.

Obniżka czynszu

Jeśli najemca zauważy wadę, musi niezwłocznie poinformować o tym wynajmującego. Wtedy może odpowiednio obniżyć czynsz za okres, w którym występuje wada, bez konieczności wcześniejszego pytania. Wynajmujący nie musi też „pozwolić” na obniżenie czynszu. Ewentualnie najemca może płacić miesięczny czynsz „na zapas”. Jeśli wynajmujący nadal nie usunie wady, czynsz może zostać obniżony z mocą wsteczną. Czytaj więcej: Nieznośny upał w mieszkaniu. Jakie prawa mają najemcy w Niemczech?

Kwota, o którą można obniżyć czynsz nie jest stała, ale zawsze zależy od indywidualnego przypadku. Przykład: Jeśli największy pokój w mieszkaniu nie może być wykorzystany przez miesiąc, można zastosować orientacyjnie obniżkę o 30%.

Rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia przed wynajmującego

Wynajmujący może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia tylko wtedy, gdy ma ku temu ważny powód – na przykład, gdy istnieją znaczne zaległości w płaceniu czynszu lub gdy doszło do innych poważnych naruszeń umowy. Ale nawet wtedy eksmisja z mieszkania wbrew woli lokatora jest możliwa tylko wtedy, gdy wypowiedzenie zostanie zatwierdzone przez sąd.

Jeśli lokator nie wyprowadzi się mimo ważnego zawiadomienia o eksmisji, eksmisja może nastąpić po upływie jej terminu, czyli zwykle trzech tygodni. Inną przyczyną rozwiązania umowy bez wypowiedzenia może być utrata zaufania. W takim przypadku wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez wypowiedzenia, jeśli nie może już dłużej ufać, że czynsz będzie płacony na czas lub w całości.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego z powodów własnych

Jeśli wynajmujący potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskich krewnych, takich jak dzieci, wnuki, rodzice i dziadkowie, może bez problemu złożyć wypowiedzenie na użytek osobisty. Dotyczy to również partnerów życiowych, szwagrów, jeśli pozostają w bardzo bliskich relacjach z właścicielem mieszkania i mogliby w ten sposób wprowadzić się w jego pobliże. Ale również w przypadku pracowników opieki lub nawet opiekunów, którzy mogliby lepiej zadbać o gospodarza lub jego dom, można dochodzić własnej potrzeby. Właściciel musi jednak jasno wyjaśnić, dlaczego naprawdę potrzebuje mieszkania. Jeśli dojdzie do sporu w sądzie, to również zostanie to zbadane.

Prawa i obowiązki najemcy w Niemczech, a naprawy i modernizacja mieszkania

Co do zasady najemca musi zaakceptować konieczne naprawy, konserwację i modernizację mieszkania przez właściciela. Ważne jest, aby wynajmujący wywiązał się z obowiązku informacyjnego.

>>> Wynajem mieszkania: 9 wskazówek, dzięki którym zrobisz dobre pierwsze wrażenie

Lokatorzy mogą odmówić wykonania prac, które powodowałyby szczególne utrudnienia. Np. w przypadku, gdy lokator jest chory lub w bardzo podeszłym wieku i bardzo ucierpiałby pod względem zdrowotnym w wyniku prac budowlanych w domu lub nawet we własnym mieszkaniu. Nie musisz też znosić sezonowych utrudnień. Dotyczy to na przykład pracy w zimie, kiedy mieszkanie wychładza się z powodu niedziałających grzejników lub tym podobnych. Jeśli praca bezpośrednio wpływa na jakość życia, najemcy mogą obniżyć czynsz.

Wzrost czynszu po modernizacji

Od 1 stycznia 2019 roku wynajmujący może przeznaczyć osiem procent kosztów wydanych na modernizację mieszkania na roczny czynsz. Jeżeli działania modernizacyjne prowadzone są dla kilku mieszkań, koszty należy odpowiednio rozdzielić na poszczególne mieszkania.

Oprócz względnego limitu w wysokości ośmiu procent kosztów modernizacji, wynajmujący musi przestrzegać również bezwzględnego limitu w przypadku podwyżki czynszu w oparciu o modernizację. Miesięczny czynsz nie może wzrosnąć w ciągu sześciu lat o więcej niż trzy euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Jeśli miesięczny czynsz przed podwyżką wynosi mniej niż 7 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, nie może wzrosnąć nawet o więcej niż dwa euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej.

Odwiedziny właściciela, gości, klucze

Prawa do odwiedzin należą do podstawowych praw lokatorów. Prawo domicylu w zasadzie nie oznacza nic innego niż to, że najemca jest właścicielem lub właścicielką swoich własnych czterech ścian. Po podpisaniu umowy i przekazaniu kluczy, wynajmujący nie ma prawa wejść do lokalu bez Twojej zgody. Ponadto wynajmujący jest zobowiązany do przekazania najemcy wszystkich dotychczasowych kluczy do mieszkania. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Wynajem mieszkania w Niemczech: Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania bez uprzedzenia?

Jednak właściciel może nadal kontrolować mieszkanie co jeden do dwóch lat, ale tylko za Twoją zgodą i w uzgodnionym terminie. Zgodnie z prawem do odwiedzin, lokatorzy mogą w każdej chwili przyjmować gości w swoim mieszkaniu – pod warunkiem, że przestrzegają oni regulaminu domu.

Zwierzęta domowe w mieszkaniu

O ile umowa najmu nie zawiera regulacji dotyczącej posiadania zwierząt domowych, trzymanie małych zwierząt w klatkach lub akwariach jest z reguły dozwolone. W przypadku psów i kotów sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana: Są to tzw. decyzje w sprawach indywidualnych, co oznacza, że wynajmujący może sam zdecydować, czy w Twoim przypadku toleruje czworonożnych przyjaciół, czy nie.

ZOBACZ: Wynajem mieszkania w Niemczech: Potrzebne dokumenty

Inaczej jest, gdy lokatorzy mają specjalne potrzeby. Na przykład, niedowidzący lokator może polegać na wyszkolonym psie w zakresie orientacji przestrzennej.

Zwrot kaucji

Jeśli najemca znalazł nowe mieszkanie i chce się wyprowadzić, właściciel ma zazwyczaj od trzech do sześciu miesięcy na zwrot depozytu. Warunkiem jest rozwiązanie umowy najmu, prawidłowe wydanie mieszkania i brak zaległości w opłatach czynszowych lub eksploatacyjnych. Należy również wypłacić odsetki, które z czasem zgromadziły się na rachunku lokaty.

Źródło: Mdr.de, PolskiObserwator.de