Podnajem dla zysku zakazany w Niemczech – tak w skrócie można streścić najnowsze orzeczenie Bundesgerichtshof (BGH), czyli najwyższego sądu cywilnego. Wyrok może mocno odbić się na rynku najmu w dużych miastach, gdzie podnajem stał się dla części osób sposobem na dodatkowy zarobek. Sąd postawił jasną granicę: podnajem to uprawnienie najemcy, ale nie model biznesowy. Sprawa dotyczyła Berlina i najemcy, który od podnajemcy pobierał niemal dwa razy więcej, niż sam płacił właścicielce.
Podnajem dla zysku zakazany w Niemczech
Wszystko zaczęło się od dwupokojowego mieszkania w Berlinie o powierzchni 65 m². Najemca płacił czynsz netto 460 euro miesięcznie, ale lokal podnajmował za 962 euro. Właścicielka uznała, że mieszkanie jest wykorzystywane „w celach zarobkowych”, i wypowiedziała umowę. Sądy niższych instancji przyznały jej rację, a teraz BGH ostatecznie podtrzymał to stanowisko. Apelacja najemcy została oddalona, a eksmisja stała się prawomocna. Sędziowie wskazali, że tak duża różnica między czynszem płaconym właścicielowi a stawką w podnajmie wykracza poza dopuszczalne ramy.
To jednak nie całkowity zakaz
BGH podkreślił kluczową zasadę: podnajem jest możliwy wyłącznie za zgodą właściciela i ma służyć ochronie sytuacji mieszkaniowej najemcy w razie zmian życiowych – np. czasowej przeprowadzki czy spadku dochodów. Czerpanie korzyści finansowej z podnajmu jest zakazane. W praktyce oznacza to, że najemca nie powinien pobierać od podnajemcy więcej, niż sam płaci w czynszu. Według sądu podnajem ma pełnić funkcję „bezpiecznika” społecznego, a nie narzędzia spekulacji na ciasnym rynku nieruchomości.
Przeczytaj także: Coraz więcej najemców w Niemczech pozywa właścicieli mieszkań. O co chodzi?
Najemca tłumaczył się, że lokal był w pełni umeblowany i wyposażony w sprzęt AGD (m.in. telewizor, pralkę, zmywarkę). Ten argument nie przekonał sądu. BGH zwrócił uwagę, że obecnie brakuje jasnych, jednolitych reguł, które pozwalałyby w prosty sposób doliczać tzw. „dopłatę za umeblowanie” do czynszu.
,,Podnajem ma pomagać utrzymać mieszkanie”
Podobnie ocenia to Niemieckie Stowarzyszenie Najemców, które przyznaje, że nie ma przejrzystych i powszechnie stosowanych modeli wyliczania takich dopłat. Przewodnicząca stowarzyszenia, Melanie Weber-Moritz, przyjęła werdykt z zadowoleniem. Podkreśliła, że podnajem ma pomagać utrzymać mieszkanie, a nie wykorzystywać desperację osób szukających lokum. Zwróciła też uwagę, że coraz częściej mieszkania oferuje się jako umeblowane lub częściowo umeblowane po to, by omijać ograniczenia czynszowe i żądać znacznie wyższych stawek – opisuje Merkur.
W tym kontekście Federalne Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad regulacjami, które mają wyznaczyć konkretne limity dopłat za umeblowanie.
Orzeczenie może mieć szczególne znaczenie w miastach takich jak Berlin, Monachium czy Hamburg, gdzie popyt na mieszkania jest ogromny, a podnajem bywa powszechną praktyką. Dla osób, które podnajmują pokój lub całe mieszkanie na czas wyjazdu, wyrok jest ostrzeżeniem: zbyt duża różnica w stawkach może skończyć się wypowiedzeniem umowy i utratą lokalu.