Mieszkania w Niemczech tanieją. Rynek nieruchomości w Niemczech może wchodzić w zupełnie nową fazę. Po ponad dwóch latach wzrostów ceny mieszkań zaczęły ponownie spadać, a kupujący coraz częściej mogą liczyć na większą elastyczność ze strony sprzedających. Nie oznacza to jednak, że sytuacja wygląda tak samo w całym kraju. W niektórych dużych miastach nieruchomości wciąż drożeją, podczas gdy w innych właściciele muszą już obniżać oczekiwania cenowe. Najnowsze dane pokazują, gdzie rynek wyraźnie traci impet i czy nadchodzący okres może okazać się dobrą okazją dla osób planujących zakup własnego mieszkania.
Niemiecki rynek nieruchomości zmienia kierunek. Takiej sytuacji nie było od ponad dwóch lat
Najnowsze dane z indeksu cen Greix, opracowywanego przez Instytut Gospodarki Światowej w Kilonii (IfW) we współpracy z komisjami rzeczoznawców majątkowych, wskazują na wyraźne ochłodzenie niemieckiego rynku nieruchomości. W trzecim kwartale 2026 roku ceny mieszkań własnościowych spadły o 0,2 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. To pierwszy roczny spadek od drugiego kwartału 2024 roku.
Indeks Greix uchodzi za wiarygodne źródło informacji o sytuacji na rynku, ponieważ opiera się na rzeczywistych transakcjach potwierdzonych aktami notarialnymi, a nie wyłącznie na cenach ofertowych. Zmiany widać również w liczbie transakcji. Nieruchomości sprzedają się wolniej, a mieszkania i domy coraz dłużej pozostają w ogłoszeniach. Sprzedający częściej decydują się także na korekty cen, aby znaleźć zainteresowanych kupujących.
Berlin pod presją, ale w innych miastach mieszkania nadal drożeją
Sytuacja na niemieckim rynku nieruchomości jest mocno zróżnicowana regionalnie. Największe spadki odnotowano w Berlinie, gdzie ceny mieszkań w trzecim kwartale 2026 roku obniżyły się o 0,9 proc. względem poprzedniego kwartału.
Jeszcze bardziej wymowny jest wynik roczny. W porównaniu z trzecim kwartałem 2025 roku mieszkania w stolicy Niemiec potaniały aż o 2,9 proc. Był to już trzeci kwartał z rzędu, w którym odnotowano spadek cen w ujęciu rocznym.
Nie wszystkie niemieckie metropolie podążają jednak w tym samym kierunku. W Kolonii ceny mieszkań wzrosły kwartalnie o 2,8 proc., a we Frankfurcie nad Menem o 2,4 proc. W Düsseldorfie zanotowano wzrost o 0,8 proc. W Stuttgarcie ceny praktycznie się nie zmieniły. Podobnie wyglądała sytuacja w Lipsku, gdzie rynek wyraźnie wyhamował. Szczególnie interesujące są dane z Kolonii. W ciągu roku mieszkania podrożały tam o 4,6 proc. Z kolei w Lipsku roczna dynamika wzrostu cen spadła z 3,9 do zaledwie 0,6 proc.
Koniec mieszkaniowego boomu? Ekspert wskazuje na przełom
W skali całych Niemiec ceny mieszkań w trzecim kwartale 2026 roku były jeszcze o 0,5 proc. wyższe niż kwartał wcześniej. To jednak znacznie słabszy wynik niż w poprzednich okresach. Na początku 2025 roku roczny wzrost cen wynosił jeszcze 3,3 proc. W drugim kwartale 2026 roku było to już tylko 0,1 proc. – Wzrost cen mieszkań własnościowych praktycznie się zatrzymał – ocenia Jonas Zdrzalek, kierownik projektu Greix w Instytucie Gospodarki Światowej w Kilonii. Ekspert podkreśla, że pierwszy od ponad dwóch lat spadek cen w ujęciu rocznym można uznać za sygnał zmiany trendu, choć sama skala obniżek pozostaje na razie niewielka.
Ochłodzenie nie ogranicza się zresztą do mieszkań. W trzecim kwartale ceny domów jednorodzinnych spadły o 0,5 proc. w ujęciu kwartalnym, natomiast nieruchomości wielorodzinnych potaniały o 0,2 proc. W skali roku domy jednorodzinne były jednak nadal o 0,9 proc. droższe. Ceny budynków wielorodzinnych obniżyły się natomiast o 2,4 proc. W tym przypadku należy jednak zachować ostrożność, ponieważ liczba przeprowadzonych transakcji była niewielka, co ogranicza wiarygodność wyników.
Inflacja pokazuje prawdziwą skalę spadków cen mieszkań
Jeszcze ciekawiej sytuacja wygląda po uwzględnieniu inflacji. Nominalne ceny pokazują bowiem jedynie część zmian zachodzących na rynku. Jeśli weźmiemy pod uwagę spadek siły nabywczej pieniądza, przeceny okazują się znacznie większe. W ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, mieszkania własnościowe w Niemczech potaniały w ciągu roku o 3 proc.
W przypadku domów jednorodzinnych realny spadek wyniósł 2 proc., a nieruchomości wielorodzinnych aż 5,2 proc. Oznacza to, że nawet tam, gdzie nominalne ceny pozostają względnie stabilne, wartość nieruchomości liczona w sile nabywczej pieniądza wyraźnie się obniża. – Mieszkania i domy pozostają dłużej w ofertach, a ceny ofertowe są coraz częściej obniżane – zauważa Jonas Zdrzalek. Przeczytaj także: Nowy cios dla właścicieli mieszkań i domów w Niemczech. Rząd szykuje obowiązek
Kupujący mogą zyskać, ale wysokie oprocentowanie kredytów nadal stanowi problem
Zmiana sytuacji na rynku może być dobrą wiadomością dla osób planujących zakup nieruchomości w Niemczech. Większa liczba ofert, dłuższy czas sprzedaży i częstsze obniżki cen mogą zwiększyć możliwości negocjacyjne kupujących. Nie oznacza to jednak automatycznie, że własne mieszkanie stało się łatwo dostępne. Oprócz ceny nieruchomości ogromne znaczenie mają koszty finansowania.
Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych nadal utrudnia wielu osobom zakup mieszkania lub domu. Nawet jeśli sprzedający obniżają cenę, miesięczna rata kredytu może pozostawać na poziomie, który skutecznie ogranicza możliwości nabywców – podaje Handelsblatt. Na trudną sytuację zwracał uwagę również Philip Grosse, dyrektor finansowy koncernu Vonovia. Podczas prezentacji wyników kwartalnych wskazywał na utrzymującą się dużą ostrożność kupujących na rynku sprzedaży mieszkań własnościowych.
Wiele wskazuje więc na to, że niemiecki rynek nieruchomości znalazł się w punkcie zwrotnym. Dla sprzedających oznacza to konieczność większej elastyczności, natomiast dla kupujących może otworzyć się przestrzeń do negocjowania korzystniejszych warunków. Wiele zależeć będzie jednak od lokalizacji oraz dalszego kierunku zmian kosztów kredytowania.